不動産レーダー通信 VOL.023

2020年02月23日

土地の種類

土地の種類を知っておくことは、土地活用を円滑に進める上で非常に有効な手段につながります。

 

住宅を建てる宅地以外にも畑や山などさまざまな種類があり、それぞれ“地目”という名称で分けられています。

全部で23種類あります。

 

内訳としては、「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」となっています。

すべてを知っておく必要はありませんが、土地活用に最適として 宅地・田・畑・山林・雑種地 という5種類ががあります。

この5種類について知っておけば良いでしょう。

土地活用に最適な5種類

・宅地

土地探しをすれば、多くの土地は ”宅地” になっているものが多いです。

住宅やお店などの建物が建てられる土地であり、原則として、地目が宅地になっている土地でなければ家は建てられません。

 

購入前に、地盤の強さや土地の形、道路に面しているかなど、住宅を建てるために必要な条件を確認の際

【地目が宅地になっている土地】という条件も満たしているかを確認が必要です。

・田

農耕地で用水を利用して耕作する土地のことで、田んぼをつくるための土地として分類されています。

地目を田から宅地へと転用する(農地転用)手続きをすれば、宅地として利用することも可能な場合がありますが、全ての農地が宅地に利用できるというわけではないので注意しましょう。

 

農地法などの法律の観点からも問題がないと判断されなければ認められません。

・畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地のことで、畑をつくるための土地として分類されます。

 

畑も田と同様、家を建てるには農地転用の手続きが必要で、結果によって宅地として利用できる場合があります。

・山林

耕作の方法によらず、竹木の生育する土地を指す地目です。

地目が山林になっている土地は、土砂災害警戒区域の指定を受けていたりと、さまざまな制約がされている場合があります。

都市計画法上、一切の建築を認められない可能性もあります。

また、保安林や自然公園などの指定を受けている場合は、その解除が困難となります。

広大な土地になればなるほど草抜きなどのメンテナンスが大変で、きれいな状態を維持するための対策が必要となるので、

購入段階からメンテナンスや管理を視野にいれたうえで検討するようにしましょう。

・雑種地

駐車場や野球場など、宅地や農地をはじめ、どの地目にも当てはまらない土地のことを雑種地といいます。

一見畑に見えたり、雑草や木が生い茂っているから原野だと思ったりする土地も、土地の地目上は雑種地になってる場合もあります。

マイナスイメージを抱きがちですが、悪い土地ということではなく、農地転用などの手続き次第では、宅地にすることも可能です。

場所によって地盤改良などで時間を必要としたり、費用が発生するケースがあるので気に入った土地の地目が雑種地だった場合は、合わせて確認すると良いでしょう。

まとめ

土地の種類には、23種類ありますが、土地活用に最適な土地は、宅地・田・畑・山林・雑種地の5種類に絞られます。

 

その中でも住宅を建てられる土地は、宅地・山林・原野・雑種地の4種類に限られます。

 

最後に、土地の購入の際は、まず購入を希望する土地の種類を確認し、

そのまま購入すれば住宅を建築できる場合か、地目の変更が必要な場合かを調べたうえで、市街化区域か、またどの用途地域に該当しているかなど、さまざまな条件を確認し、土地の購入を検討しましょう。

 



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